おはようございます(^^♪
本日は、堺市西区北条町1丁にある新築ガレージハウスの買取をしましたので、お知らせです(^^)/
どのように考えて購入したのか、出口をどのように考えているのか記載したいと思います(^^)v
【買取考察】
本物件は、堺ときはま線沿いにある新築のガレージハウスです、弊社で建築はしていませんが、市場で販売されていたものを、条件が合うと思ったので、買取しました(#^^#)
本物件を弊社で購入したタイミングは、しばらくの期間、売りに出していたみたいで、成約に至らなかった為、価格を下げて再度販売していたタイミングで、弊社が買取をしたという流れです(^^)/
ではなぜ売れなかったのか、なぜ弊社では良いなと思ったのか。
私の仮説は、1軒の為、市場では戸建てとして販売しているという認識だった可能性と、1軒をガレージハウスとして認識することは難しいのではないかと考えています(*^^*)
良いなと思ったのは、家賃設定がガレージハウスだと実住より家賃は伸びると認識しているので、利回ると考えたからです、新築で完成物の為、余計な時間や手間はかかりませんので、良いなと思いました(^^)v
最近は、収益物件を検討する機会が増えてきました、買えるようになったので、様々な発想が生まれています(^^)v
出てくる発想は、攻めと守りの2つから構成されています。
・攻め
収益物件を検討する肝となる考え方が、利回りだと考えているので、家賃を相場より高い家賃設定で埋めれるか？この問いに正解を出せば、インカムゲイン、キャピタルゲインのどちらの利益も多くできるなと思いました。
そして、その正解を見つけることはできそうだなと思っています、なぜなら現在弊社やっている買取再販と同じ考え方で、仮説を立てて試して行った先に、答えを見つけることができると思います(^^)v
そもそもそれぞれのポジショントークで考えても、不動産オーナーは管理会社に任せているだけの方が多いような気がします、管理会社は、家賃を上げる努力をする理由がないので、客付けができなければ、オーナーへ家賃を下げる提案になると思います、付加価値を付けて家賃をどうやったら上げれるのかを考えるポジションは不動産オーナーでしかないと思いました(#^^#)
・守り
融資について、買取再販でお付き合いしている各金融機関に木造アパートを相談すると木造アパートは耐用年数、担保評価の面で難色を示す方が多く、木造アパートを新築で建築する場合を含めて消極的だという印象を受けています、逆にRC造、鉄骨造に関しては、耐用年数や融資額が高額になる為、進めやすい理由が揃っているので積極的だという印象です(^^)v
現在収益物件を購入する際は、メイン銀行ががんばってくれているので、そんなにハードルにはなっていませんが、件数や金額にリミットがある為、そのうち収益物件を購入する時にハードルになる日が近いです、今のうちに打開策を考えないといけないと思っています、そこで生まれた発想として、個人のアパートローンです、調査中なので、仮説ですが、個人アパートローンは、個人に紐づいたローンと言う認識なので、住宅ローンの延長線上なのかなと思っています、そうすれば、耐用年数と言う考え方はなくなるのではないかと思います、これを利用できれば、資産を増やすこと、売却すること、購入者心理が理解できることと、一石三鳥になると思いました(^^)v
攻めと守り両面からハードルとなることを考え、仮説検証のなかで答えを出して行けば、買取再販の加工方法の引き出しとして売って良し、持って良しにできると考えています。
論理的に可能だということ、再現性があることを踏まえれば、やってみようと思っています(^^)v
プレイワーク株式会社では、堺市堺区・北区・中区・東区・西区・南区・和泉市・高石市・泉大津市・忠岡町・岸和田市を商圏エリアに不動産の買取を行っています、不動産の売却をご検討の方はお気軽にお問い合わせください(^^)/
プレイワーク株式会社
大阪府堺市堺区宿院町東4丁2番25号
PLAYWORK堺宿院ビル1F
フリーダイヤル：0120-132-008
