不動産売却を進めるうえで、その価格を決める場合に気にしなければならないのが建物の耐用年数です。
そもそも、建築物における耐用年数とは何によって決められているのでしょうか。
今回は、不動産売却における建物の耐用年数や、減価償却との関係についてご紹介します。
不動産売却に関わる建物の耐用年数とは
耐用年数とは不動産の寿命のようなもので、この長さによって年々どれだけの資産価値が減っていくのかがわかる数値です。
不動産には、大きくわけて3種類の耐用年数があります。
不動産売却の際に用いられるのは法定耐用年数であり、これは固定資産税算出のために設けられた税法上の規定です。
次に不動産に経済的な価値がなくなるまでの年数を経済的耐用年数と言い、見た目や機能の劣化具合、想定されるメンテナンスの必要性などを加味して算出します。
法定耐用年数と経済的耐用年数は、その年数を過ぎたら住めなくなるというものではありません。
対して物理的耐用年数は、その建物が劣化によって使用できなくなるまでの年数です。
建物構造別の耐用年数とは
不動産の法定耐用年数は、その不動産の建物構造によって異なります。
住宅として建てられた新築木造の一戸建てであれば、法定耐用年数は22年です。
鉄骨鉄筋コンクリート造、あるいは鉄筋コンクリート造のマンションであれば47年、木造モルタル造のアパートであれば20年の耐用年数になります。
また、建物構造としては設備に分類されるアーケードなどの場合、耐用年数は金属製のもので15年、そのほかのもので8年です。
新築時点の価格から、耐用年数に応じて年々一定額の価値が減り、耐用年数を過ぎる頃には0になるという仕組みになっています。
不動産売却における耐用年数と減価償却の関係とは
不動産売却の際、どれだけの利益が出たかによって課される税金の額が変化します。
不動産売却における利益の計算方法は以下のとおりで、この計算でプラスの値が出た場合に課されるのが不動産所得税です。
売却利益＝売却価格－（取得費－減価償却費）－手数料
減価償却とは、不動産を購入した際にかかった取得費を一定年数で割り、経費として計上するために用いられる計算方法であり、減価償却費とは建物の資産価値の減少を可視化する数値です。
不動産購入にかかる費用のうち、土地の価値は一定ですが、建物は経年劣化によって資産価値が減少します。
そのため、その建物の法定耐用年数をもとに償却率が設定されており、それを用いて現時点でどれだけ資産価値が減っているのかを加味して、利益を算出する必要があるのです。
まとめ
不動産の耐用年数は、資産価値がどれだけ減少しているかを算出するのに役立ち、売却価格にも深く関わる存在です。
法定耐用年数は建物構造によって異なり、償却率を決めるもとにもなっています。
売却価格について考える際は、不動産の耐用年数も加味するようにしましょう。
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