おはようございます(^^♪
本日は、弊社の2025年が終わりましたので、下半期及び1年間の総括したいと思います(^^)/
【下半期・1年間の総括】
2025年7月～成約した件数は、6件でした、正直、私が想定していたより大幅に少ないと感じています、年間の販売件数が17件でした、年間30件目標にしていたので、目標の半分ちょいでした(#^^#)
なんでかなと考えていますが、恐らく在庫数不足が大きな要因だと考えています、年間30件の販売をしたければ、精度が高い物件を集めたとしても、1.5倍の45件の在庫が必要ではないかと思います、仕入については仕入契約をしたからと言って、すぐに販売に出せるわけではないですし、リフォームや解体、新築建築などの加工が必要なものばかりですので、その期間もかかります、やはり、来期の売上や仕入れについては、今期に作っておかないと無理だなと感じています(#^^#)
そこで、今期の教訓を生かして、来期に向けて、仕入を強化しました、在庫数は17件です、うち新築建売を3軒同時に建築します(^^)v
毎期在庫数を増やして成約しているので、売上増加ができていますが、来期以降、少し落ち着こうと考えています、さらなる在庫数の増加は可能ですが、リスクや労力をかけて、これ以上やる意味あるんかなと思っているので、20件くらいで留めようと考えています、それを私のビジネスモデルの売上の上限として、来期以降、リスクをとって売上増加を求めるより、一定の売上をコントロールして、BSを膨らまして、事業の安定を図ろうと考えています(^^)v
2025年全体の感想は、年始から従業員を採用して、仲介業務を強化したい考えていましたが、うまくいかず、2025年の目標設定はその時点で崩れてしまったこと、その為にかけた費用や時間により、心理的な負担がありました、ネガティブなことを、払拭する為に、一人でどこまでできるか試してみようと思ったので、とにかく物件を買えるだけ買おうということで、在庫数を増やして行きました、想定しているような件数は成約しませんでしたが、年間17件の成約をしました(^^)v
2026年からの考えとしては、売上や利益を一定で維持をして、物件の内訳を変えていきたいと考えています、具体的には、在庫商品の内訳、古家付き土地76％、中古戸建12％、新築建売12％となっています、これを逆転させたいと考えています、具体的には、新築建売38％、中古戸建38％、古家付き土地24％にしていきたいと考えています、どうしてかと言うと、不動産屋としての仕入れの難易度は、中古マンション以外同じだと思います、中古マンションに関しては、売却される方が相場を知ることが容易で、買取になることが少ない為、各社高買いをしないと買取できない為、安定して買取することは難しいです(#^^#)
ではなぜ、古家付き土地が多いのか！？答えは融資にあります、不動産会社の買取再販は、基本的に融資ありきでの仕入になる為、銀行融資が出やすい順になっています、古家付き土地は土地値の為、担保評価内であれば満額融資が出るケースが多く、中古戸建に関しては、木造耐用年数22年の為、銀行評価は土地値になるケースが多く、担保評価が出にくい為、足らずは手元資金が必要になります、新築建売に関しては、土地購入資金のみの融資になるケースが多く、建築費用を手元資金、ということが多い為、この順番になっています(#^^#)
ただ、やはり仕入難易度について、中古マンション以外は、同じだと思います、ということは、融資が出にくい中古戸建、新築建売は、各業者がやらないので、自社では融資がつく、もしくは、自社では手元資金を出せるようになれば、有利な物件を仕入しやすくなり、成約率の上昇に繋がる為、ビジネス上のアドバンテージがあると考えています(^^)v
2026年は、そこを目指して行こうと考えています(^^)v
2025年もありがとうございました、2026年も引き続き宜しくお願い致します。
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